Οι εξελίξεις στις τιμές, στα μισθώματα, στη διαθεσιμότητα ακινήτων και στη δραστηριότητα της κατασκευής διαμορφώνουν ένα σύνθετο περιβάλλον, σύμφωνα με την ενδιάμεση έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος.

Οι τιμές των κατοικιών κατέγραψαν περαιτέρω αύξηση, η προσφορά ωστόσο νέων κατοικιών παρέμεινε περιορισμένη, καθώς η εκκίνηση νέων κατασκευαστικών έργων επηρεάστηκε από τις εκκρεμότητες στο ρυθμιστικό πλαίσιο και το αυξημένο κόστος κατασκευής.

Το ζήτημα της στεγαστικής προσιτότητας, επισημαίνει η ΤτΕ, τίθεται με ιδιαίτερη έμφαση κατά την τρέχουσα περίοδο, εξαιτίας των αυξήσεων όχι μόνο των αγοραίων αξιών των κατοικιών, αλλά και των μισθωμάτων, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα. Για την αντιμετώπιση του ζητήματος, η πολιτεία έχει ήδη υλοποιήσει ή εξαγγείλει πρωτοβουλίες όπως τα προγράμματα "Σπίτι μου Ι και ΙΙ", την επιδότηση ενοικίου, τη μείωση της φορολογίας για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς και την αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων για κοινωνική κατοικία.

Παράλληλα, η δέσμη μέτρων που ανακοινώθηκε στο τέλος του έτους και θα εξειδικευθεί εντός του 2026 προσανατολίζεται, μεταξύ άλλων, στη στήριξη της προσφοράς κατοικίας, δίνοντας έμφαση στη δυνατότητα οικιστικής αξιοποίησης σε ανενεργά επαγγελματικής χρήσης ακίνητα και στην αναβάθμιση υφιστάμενων παλαιότερων κατοικιών.

Αν και οι παρεμβάσεις αυτές συνιστούν βήματα προς τη σωστή κατεύθυνση, ενδέχεται να έχουν περιορισμένη βραχυπρόθεσμη αποτελεσματικότητα, καθώς ορισμένες από αυτές τείνουν να ενισχύουν τη ζήτηση, ενώ άλλες προϋποθέτουν μακρό χρονικό ορίζοντα υλοποίησης. Στην αγορά κατοικιών, σημαντικοί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων συνέχισαν να καταγράφονται σε επίπεδο χώρας έως και το γ΄ τρίμηνο του 2025, ωστόσο με σημαντική επιβράδυνση έναντι των αντίστοιχων τριμήνων του προηγούμενου έτους

Αύξηση 7,5% στις τιμές διαμερισμάτων

Με βάση τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγονται από την Τράπεζα της Ελλάδος, το εννεάμηνο του 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν κατά 7,5%, έναντι αύξησης κατά 9,7% το αντίστοιχο διάστημα του 2024. Κατά παλαιότητα, η αύξηση των τιμών για τα παλαιά διαμερίσματα, δηλαδή ηλικίας άνω των 5 ετών, ήταν εντονότερη (7,7%) έναντι των νέων διαμερισμάτων (7,3%).

Στους επιμέρους δείκτες κατά γεωγραφική περιοχή, αισθητά υψηλότερους ρυθμούς αύξησης σε σχέση με το μέσο ετήσιο ρυθμό για το σύνολο της Ελλάδος καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη, στις άλλες μεγάλες πόλεις και στις λοιπές περιοχές της χώρας (9,7%, 8,5% και 8,9% αντίστοιχα), ενώ η Αθήνα κατέγραψε ηπιότερο μέσο ετήσιο ρυθμό (6,1%). Παρά την αύξηση που σημειώνεται στις αξίες των διαμερισμάτων, μικτές τάσεις καταγράφονται στους συναφείς δείκτες της αγοράς κατοικίας.

Πιο συγκεκριμένα, ελαφρώς συγκρατημένο παρατηρείται το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό σε σχέση με πέρυσι, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία του προγράμματος Golden Visa, καθώς και των καθαρών εισπράξεων από ξένες άμεσες επενδύσεις για αγοραπωλησίες ακινήτων.

Υποχώρηση στην οικοδομική δραστηριότητα

Η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικίες σε επίπεδο χώρας (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) την περίοδο Ιανουαρίου-Αυγούστου 2025 κατέγραψε υποχώρηση στους ετήσιους ρυθμούς μεταβολής της, τόσο ως προς τον αριθμό των νέων αδειών όσο και ως προς το δομήσιμο όγκο (-24,5% και -25,6% αντίστοιχα). Παράλληλα, το πρώτο εννεάμηνο του 2025 το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών συνέχισε να αυξάνεται σε ετήσια βάση, αν και με βραδύτερο ρυθμό (2,9%).

Επίσης, τους πρώτους δέκα μήνες του 2025 καταγράφηκε αύξηση στο συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων (σε ετήσια βάση 45,8%), ωστόσο η τραπεζική χρηματοδότηση παραμένει σε χαμηλά επίπεδα. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων (γ΄ τρίμηνο 2025), παρατηρείται μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων για δεύτερο συνεχές τρίμηνο, έναντι έντονης αύξησης που είχε καταγραφεί το α΄ τρίμηνο του 2025.

Αντίθετα, θετικές εξελίξεις καταγράφονται στις επενδύσεις σε κατοικίες (εποχικώς διορθωμένα στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ, σε σταθερές τιμές), οι οποίες σημείωσαν το πρώτο εννεάμηνο του 2025 ετήσιο ρυθμό ανόδου 14,5% (2,8% ως ποσοστό του ΑΕΠ).

Νέες απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ το 2026 για τα ακίνητα των πυρόπληκτων της Αττικής

Τέλος, οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών (στοιχεία ΙΟΒΕ με βάση μελέτη για λογαριασμό του ΤΜΕΔΕ) ενισχύονται περαιτέρω το ενδεκάμηνο του 2025 (7,6% σε ετήσια βάση). Στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων, με βάση τους δείκτες που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, το πρώτο εξάμηνο του 2025 οι τιμές των γραφείων και των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών σε επίπεδο χώρας κατέγραψαν επιβράδυνση, με τους ρυθμούς αύξησης να εκτιμώνται σε 0,5% και 1,1%, αντίστοιχα, σε σχέση με το αμέσως προηγούμενο εξάμηνο.

Ακίνητα επαγγελματικής χρήσης

Στην Αθήνα οι ρυθμοί αύξησης των τιμών επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών ήταν ελαφρώς υψηλότεροι και συγκεκριμένα 0,9% για τα γραφεία και 1,5% για τα καταστήματα.

Περιορισμένες αυξήσεις καταγράφηκαν και στα μισθώματα γραφείων και καταστημάτων όλων των κατηγοριών, σε σύγκριση με το δεύτερο εξάμηνο του 2024, οι οποίες ανήλθαν σε 0,3% και 0,4% αντίστοιχα, σε επίπεδο χώρας.

Το πρώτο οκτάμηνο του 2025 η κατασκευαστική δραστηριότητα για ακίνητα επαγγελματικής χρήσης (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) κατέγραψε μείωση στον αριθμό νέων αδειών, σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους, και αύξηση σε όρους δομήσιμου όγκου (-12,5% και 7,6% αντίστοιχα).

Παρά τις θετικές εξελίξεις, η ελληνική αγορά ακινήτων, όπως εκτιμά η ΤτΕ, συνεχίζει να περιορίζεται από γραφειοκρατικές διαδικασίες και θεσμικές και διοικητικές καθυστερήσεις.

Για τη διατήρηση του ενδιαφέροντος και των θετικών προοπτικών απαιτούνται περαιτέρω βήματα με στόχο την απλοποίηση των διαδικασιών σε όλα τα στάδια της αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας, ώστε να αποδεσμευθούν ακίνητα και επενδύσεις που θα δώσουν λύση στο ζήτημα της περιορισμένης προσφοράς και θα επιτρέψουν την ανάπτυξη σε τοπικό επίπεδο αλλά και σε επίπεδο χώρας.

Τέλος, εκτιμάται ότι θα πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή στη διαχείριση των νέων συνθηκών που δημιουργούνται ειδικά στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας, όπου συγκεντρώνεται σημαντικό μέρος του πληθυσμού της χώρας, αλλά και της επενδυτικής δραστηριότητας.