Οι ιδιοκτήτες ακινήτων βρίσκονται συχνά αντιμέτωποι με μια εξαιρετικά δυσάρεστη οικονομική πραγματικότητα: την αδυναμία είσπραξης των συμφωνηθέντων μισθωμάτων από τους ενοικιαστές τους. Ωστόσο, το πρόβλημα αυτό μπορεί να λάβει δραματικές διαστάσεις εάν η φορολογική διοίκηση προχωρήσει στην κανονική φορολόγηση αυτών των ανύπαρκτων εισοδημάτων.
Για τα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν κατά τη διάρκεια του 2025, η νομοθεσία απαιτεί μια σειρά από αυστηρές και στοχευμένες ενέργειες πριν από την υποβολή της ετήσιας φορολογικής δήλωσης. Στόχος είναι οι εκμισθωτές να αποφύγουν την άδικη επιβάρυνση με συντελεστές που φτάνουν έως και το 45%. Ακολουθεί η αναλυτική παρουσίαση των βημάτων και των δικαιολογητικών που απαιτούνται, σύμφωνα με την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).
Το σκληρό πόκερ Μητσοτάκη και οι βρυχηθμοί Ερντογάν
Το Κομβικό Έντυπο Ε411 και η Ψηφιακή Υποβολή
Το πρώτο και πλέον καθοριστικό βήμα για τη φορολογική απαλλαγή είναι η συμπλήρωση και η ψηφιακή υποβολή του εντύπου με τον κωδικό Ε411. Η διαδικασία αυτή απαιτεί σχολαστικότητα, καθώς οι λεπτομέρειες καθορίζουν την αποδοχή του αιτήματος.
Στο συγκεκριμένο έντυπο, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να αναγράψει τα πλήρη στοιχεία του μισθωτή. Αυτά περιλαμβάνουν τον Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ), το επώνυμο, το όνομα, το πατρώνυμο ή την ακριβή επωνυμία της επιχείρησης. Παράλληλα, πρέπει να δηλωθεί η ακριβής διεύθυνση του ακινήτου για το οποίο δεν καταβλήθηκαν τα ενοίκια, το συνολικό ποσό των οφειλών, καθώς και το έτος στο οποίο αφορούν.
Είναι ιδιαίτερα σημαντικό να τονιστεί πως για κάθε ξεχωριστό μισθωτή, για κάθε ακίνητο και για κάθε αποδεικτικό έγγραφο, απαιτείται η υποβολή ξεχωριστής δήλωσης. Σε περιπτώσεις όπου ο ιδιοκτήτης έχει αποβιώσει, οι κληρονόμοι του οφείλουν να υποβάλουν τη δήλωση για το χρονικό διάστημα που ο εκλιπών βρισκόταν εν ζωή, συμπληρώνοντας τα στοιχεία του θανόντος στα πεδία του ιδιοκτήτη. Εάν, για οποιονδήποτε λόγο, καταστεί αδύνατη η ψηφιακή υποβολή, η δήλωση υποβάλλεται έντυπα: είτε αυτοπροσώπως, είτε ταχυδρομικά με συστημένη επιστολή ή μέσω εταιρείας courier.
Η Νομική Θωράκιση Απέναντι στον Ασυνεπή Μισθωτή
Η εφορία δεν αρκείται στην απλή δήλωση του ιδιοκτήτη περί μη είσπραξης. Για να αναγνωριστεί το δικαίωμα της φορολογικής απαλλαγής, ο εκμισθωτής πρέπει να αποδείξει εγγράφως ότι έχει κινηθεί νομικά.
Απαραίτητη προϋπόθεση αποτελεί η έκδοση εις βάρος του μισθωτή μιας διαταγής πληρωμής ή μιας διαταγής απόδοσης χρήσης του μισθίου. Εναλλακτικά, γίνεται δεκτή η δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης των μισθωμάτων. Ακόμη και αν η διαδικασία δεν έχει ολοκληρωθεί, αρκεί να αποδειχθεί ότι έχει ασκηθεί (κατατεθεί) αγωγή αποβολής ή επιδίκασης ενοικίων.
Πώς η ιλαρά διχάζει τις ΗΠΑ και ο Οζ ακυρώνει το αφήγημα του Κένεντι
Η Ανάρτηση Δικαιολογητικών στην Πλατφόρμα «Τα Αιτήματά μου»
Πέραν του Ε411, οι ιδιοκτήτες καλούνται να εισέλθουν στην ψηφιακή πύλη της ΑΑΔΕ και, μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου», να υποβάλουν τα έγγραφα που πιστοποιούν τις νομικές τους ενέργειες. Τα απαιτούμενα δικαιολογητικά περιλαμβάνουν:
Δικαστικά Έγγραφα: Τη δικαστική απόφαση αποβολής, τη διαταγή πληρωμής, τη διαταγή απόδοσης χρήσης, ή την ασκηθείσα αγωγή (απαραιτήτως μαζί με το αποδεικτικό επίδοσής της στον ενοικιαστή).
Περίπτωση Πτώχευσης: Εάν ο μισθωτής έχει πτωχεύσει, κατατίθεται ο επίσημος πίνακας αναγγελίας χρεών, όπου περιλαμβάνεται η απαίτηση του ιδιοκτήτη.
Υπεύθυνη Δήλωση & Έκθεση Αποβολής: Υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη που να βεβαιώνει ότι από την έκδοση της απόφασης (ή της διαταγής) έως την εκτέλεσή της, δεν έχουν εισπραχθεί τα μισθώματα. Επιπλέον, προσκομίζεται η σχετική έκθεση αποβολής και εγκατάστασης που έχει συντάξει ο δικαστικός επιμελητής.
ΕΛΣΤΑΤ: Τυχερά παιχνίδια και έξοδα παράδοσης μπαίνουν στον πληθωρισμό
Το Τελικό Βήμα στο Ε2 και η «Παγίδα» του 5%
Η διαδικασία ολοκληρώνεται με τη συμπλήρωση των ετήσιων φορολογικών εντύπων. Τα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν το 2025 πρέπει να δηλωθούν στους ειδικούς κωδικούς του εντύπου Ε2, απ' όπου και θα μεταφερθούν αυτομάτως στο έντυπο Ε1.
Είναι απολύτως κρίσιμο να αποφευχθεί η βασική φορολογική «παγίδα»: Εάν τα ενοίκια δηλωθούν ως ανείσπρακτα, αλλά ο φορολογούμενος δεν υποβάλει τον πλήρη φάκελο των απαιτούμενων δικαιολογητικών που προαναφέρθηκαν, η ΑΑΔΕ θα αγνοήσει τον ισχυρισμό του.
Σε αυτή την περίπτωση, τα ποσά θα θεωρηθούν ως κανονικό εισόδημα και θα φορολογηθούν από το πρώτο ευρώ. Η μόνη αναγνώριση εκ μέρους της εφορίας θα είναι η αυτόματη αφαίρεση ενός ποσοστού της τάξης του 5%, το οποίο αφορά τις τεκμαρτές δαπάνες για συντήρηση, επισκευή, ανακαίνιση και άλλες λειτουργικές ανάγκες του ακινήτου. Η αυστηρή τήρηση της γραφειοκρατικής διαδικασίας είναι, επομένως, ο μοναδικός τρόπος προστασίας των ιδιοκτητών.
